正文

  回顾整个2020年，发生了太多事情让人应接不暇。楼市也是如此，首先是上半年的疫情，开发商们经历了几个月的惨淡销售以及施工进度停滞，其次是楼市密集的调控、“限高令”、央行放水、最后是“三条红线”，对于房企融资进行监管。

  但说到底，购房者们最关心的还是房价的走势。今年的房价，既没有如一些专家、大V说的大跌，也没有和炒房客投资者所预期的那样大涨，虽然整体突破了万元大关，但整体走势还是趋于稳定，与楼市调控方向一致。房价大涨带来了诸多问题，但房价大跌同样也会影响经济市场的正常发展。

  那么“房住不炒”理念是什么时候提出的呢？答案是2016年，也是“十三五”规划的第一年，在房住不炒提出后，各地积极进行楼市调控，终于在2018年止住了房价大涨的趋势。如今2020年也接近尾声，明年将是“十四五”规划的第一年。而“十四五”规划中，对于房地产市场也有了相关定义：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

  可见，明年的房地产市场将进一步走向平稳，楼市的“拐点”已经到了。那么对于购房者来说，在新的趋势下，房价自然不会大涨也不会大跌，因此买到有升值潜力的房子也是比较重要的。目前来看，4类房子未来升值潜力比较大。

  一、公摊面积小

  随着房价的不断上涨以及楼层的高度的不断上涨，对于购房者来说公摊出去的面积也越来越大。超过30层的房子公摊面积可能达到30%左右，也就意味着100平米的房子到手只有70平。而如今房价这么高，买一套房动辄上百万，也就是说公摊出去的费用就可能高达三四十万甚至更多。

  因此，选择公摊面积小的房子是很有必要的，可以省下一笔费用，用于装修或者购置家具都是十分不错的选择。一般来说，7层以下住宅的公摊比例为7%-12%；7~11层住宅的公摊为10%-16%，12~33层住宅的公摊面积为14%-24%，但如果开发商在其中玩一些“猫腻”的话，那么公摊出去的面积可能会更加大，这点购房者需留意。

  二、户型方正、南北通透

  随着建造技术的提升，如今市面上出现了各种各样的新户型，但很多都是“中看不中用”的类型，表面上很实用但购房者住进去之后却出现了各种问题。一般来说，方正的户型是首先要满足的条件，因为这样可以满足基本的光照和通风效果，而且整体的空间利用率可以最大化，一些新型户型喜欢设计一些边边角角，虽然看起来美观一些，但很多地方基本用不上。

  其次，开间进深合理，一般把一个房间的主要采光面称为开间，与其垂直的称为进深。通常，客厅开间需要3.2米-4.5米，卧室开间需要3米-3.9米，在合理范围内，越宽越舒服；客厅进深需要5米，但不能太深，否则采光不好，也不好利用，卧室进深3米-5米为宜。

  最后，需要考虑有没有“暗卫”的存在，暗卫由于常年没有阳光，因此会比较阴暗潮湿并且容易滋生细菌。与此同时各个区域之间也需要分区明显，比如“动”、“静”分区，“干”、“湿”分区，布局分工明显后，工作会更加轻松，居住体验也会更加好。

  三、周边配置完善的户型

  我们常常会听见这样一个词语：分化。虽然楼市整体房价趋于稳定，但楼市的分化也在加剧。举个简单的例子，每年的毕业季以及打工季都有无数的毕业生与求职者前往一二线城市发展，那么相对应的，一二线城市人口数量增多，住房需求增加；偏远地区人口流失加剧，住房需求减少。而著名经济学家任泽平曾说过：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。因此人口才是决定房价的最终因素。也就是说一线城市以及受欢迎的二线城市未来房价会上涨，资源流失型城市房价会下跌。

  而在同一座城市中，分化也同样存在。比如城市核心地区房价上涨，周边地区房价可能会回落。因为城市核心地段各种资源配置齐全，房子抗跌性比较强，而周边地段各种资源设施缺乏，抗跌性较差。再举个简单的例子，比如深圳福田上步路，两边的房价差距就特别大，临街的一边房价十几万一平，另外一边房价几万一平，最高差距达到每平12万。

  这里不由得让人想起了靠房地产发家致富，连续15年成为华人首富李嘉诚的曾回答的一个问题，买房关键看什么？答：地段、地段、还是地段。

  四、低密度多层住宅

  我们知道，由于近些年开发山不停地开发建设，因此现在高层住宅越来越多、越来越高也越来越密集。而对于密集高层小区住户来说，由于楼间距过近，因此可能中间楼层往下的住户光照和通风效果就很差了。与此同时，高层住宅由于高公摊、高容积等各种问题，如今越来越多的购房者也不愿意购买高层住宅了。

  而如今高层住宅被“限高”，对于开发商来说拆除高层住宅需要新建一个更高的才能回本，因此可能面临未来开发商不愿意拆的难题，加上购房者喜爱度降低，未来开发商可能会以多层住宅建设为主。而对于购房者来说，未来多层住宅可能会更受欢迎。

  而多层住宅中，密度比较低的多层住宅比较好，因为密度过大同样会出现光照以及通风效果受阻的问题。而低密度的多层住宅，不仅公摊面积小，容积率低，并且还有很好的光照以及通风效果，未来升值潜力比较大。